外保温材料的变更对成本和利润的影响

更新时间：2017-11-16 11:24:28

　　作为甲方的设计管理人员，因政策、规范等变动引起的外保温变更是比较常见的，由于变更会涉及到成本影响，以及面积影响(由于销售面积是测算在外保温外侧，保温面积的变化必然引起销售面积的变化)，所以须重视外保温材料的变更对成本的影响。以下是成都消防设计的案例分析。

　　案例：以山东省17层住宅(层高3米)建筑进行测算，轮廓线参见下图所示，由于政策变动导致原岩棉保温改为EPS外保温。(注：两种保温方案均满足节能设计要求)

　　1、成本影响

　　由成本测算知道，岩棉改为EPS时其成本能节省15,404元(45%)，每平方米降低了41元，单从这一角度而言成本有所降低，但千万不要忽略了另外一个因素的变化——销售面积。

　　2、销售面积的影响

　　由11cm的岩棉变更为9cm的EPS外保温，意味着即可售面积将减少了2㎡，我们以济南地区房价1.8万/㎡为例，该保温材料的变化导致销售面积减少2㎡，直接造成销售损失达3.6万元，可见外保温成本降低，但同时有可能带来销售面积的减少，设计管理人员必须综合考虑。

　　3、经济损失

　　即：销售收入减少3.6万元、成本节约1.5万元，综合来看，造成的经济损失为55元/㎡。那么，当销售价格为多少的时候，此时的成本节约才划算呢?下面我们来计算一下。

　　价格平衡点：15404(成本节约)/2㎡(面积增加)=7702元/㎡，即当售价高于7702元时，改外保温减少的建安成本小于销售价格损失，此时改保温是不划算的，反之，当售价低于7702元时，改保温是节省成本的。

　　①方案阶段外保温材料变更时，一定要注意对地上容积率的影响，避免损失容积率，否则得不偿失。可以提前介入节能试算，提高地上容积率。

　　②外保温变更如果减少了销售面积，一定要考虑变更保温材料所带来的成本影响，并综合考虑对销售面积的影响。反之，如果保温材料变更增加了建筑面积，一定要考虑增加面积对规划指标的影响，从而减少设计风险。

　　重视住宅建筑中商业网点的节能设计要求

　　我们经常碰到住宅建筑首层或者二层布置了一些商店、理发店等小型的营业场所。对此部分商业网点的节能设计，如果属于公共建筑部分则按公共建筑节能标准设计，就可以减少无效成本。

　　参考《山东省居住建筑节能设计标准》(DB375026-2014)的要求：

　　居住建筑中的底部有公共建筑的部分(含商业服务网点)，其建筑面积大于地上总面积的20%，且大于1000㎡时，则应与居住建筑部分区别对待，公共建筑部分执行《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-2006，居住建筑部分执行本标准。

　　实际上，不管是否满足建筑面积大于地上总面积的20%且大于1000㎡的条件，属于公建部分的都可以按照公建节能标准设计，从而避免无效成本的增加。以下案例不考虑其他外围护结构，仅从外墙保温角度分析其中的原因。

　　案例3本项目按照岩棉外保温体系，当商业网点满足不大于地上建筑面积20%，且小于1000㎡。以下对比分析按公共建筑节能设计标准与住宅设计标准所带来的成本变化。